Vše, co jste chtěli vědět o smlouvě o spolupráci: Jak funguje a kdy se vyplatí?

Pokud prodáváte nemovitost, pravděpodobně toužíte po tom, aby vše proběhlo rychle a bez problémů. Není tedy divu, že se stále více majitelů nemovitostí obrací na realitní kanceláře a odborníky na realitní trh a očekávají efektivní prodej bez starostí. K tomu může výrazně pomoci tzv. exkluzivní smlouva.

O co jde a proč by vás měla zajímat?

Smlouva o spolupráci, dohoda o výhradním zastoupení, exkluzivní smlouva. Tato a mnohá další jména mívá jeden a ten samý dokument – dohoda o exkluzivitě, tedy prodeji nemovitosti pouze jedinou realitní kanceláří v daném čase. Často představuje cestu k rychlému prodeji, vyšší prodejní ceně i většímu komfortu obou zúčastněných stran. Proč se vyplatí ji podepsat?

Mnoho lidí si stále myslí, že čím více realitních kanceláří bude jejich nemovitost nabízet, tím lépe jim prodej půjde. Tato praxe ale vede většinou pouze k nižší výsledné ceně. Makléři si totiž vzájemně „podráží nohy“ a snižují cenu ve snaze uspět, tedy prodat a získat provizi. Stejná nemovitost pak může být nabízena k prodeji vícekrát na stejných portálech – zato s pěti různými cenovkami. Pokud důvěra kupujícího u takového inzerátu neklesne na nulu, vyhledá si nejnižší cenu a vy tak přijdete až o stovky tisíc.

Exkluzivní smlouva poskytne majiteli exkluzivní výhody

Pokud ale prodej svěříte pouze jediné realitní kanceláři, netvoří se umělý tlak na cenu a je možné ji stanovit podle reálné hodnoty. Kupující budou nabídce, která na ně nebude čekat na každém rohu, více věřit – a to zejména, pokud se za vás postaví silná realitní společnost. Vy nebudete ztrácet čas kontrolováním, zda desítky realitních kanceláří opravdu pracují a budete mít zaručenou kvalitu služeb. To vše povede nejen k rychlejšímu prodeji, výhodné budou i podmínky v dohodě o zastupování, a to pro obě strany.

Především budete jasně vědět, jaká práva a jaké povinnosti máte nejen vy, ale také realitní kancelář. Nepřekvapí vás skryté poplatky ani astronomická výše provize – vše bude jasně definováno. Exkluzivní prodejce má také vyšší motivaci snažit se o úspěch celého obchodu a nemusí spěchat kvůli strachu, že bude předběhnut.

S exkluzivní smlouvou bez rizika

Exkluzivní smlouva o spolupráci tak efektivně minimalizuje všechna rizika. Dokud nemovitost není prodaná, neplatíte realitní kanceláři ani korunu. Přemýšlíte, jaký háček je daní za bezpečnou spolupráci? Jde pouze o ono „výhradní zastoupení“, které dohoda skrývá již v názvu. Pokud najdete kupce sami, není možné nemovitost prodat „pod pultem“ jemu a vyhnout se placení provize. Můžete si sice ponechat určitou svobodu, pro to ale musíte příslušné dokumenty pečlivě sepsat a především před podpisem pořádně pročíst.

Jak by měla vypadat správná smlouva?

Aby smlouva mohla poskytnout všechny zmíněné výhody, musí být transparentně formulovaná a obsahovat všechny náležitosti. Jde zejména o práva a povinnosti RK (včetně minimálního rozsahu kroků, které budou učiněny pro prodej), ale i práva a povinnosti zájemce, tedy vás. Dále by měly být uvedeny všechny důležité číselné hodnoty – cena či její rozmezí, provize, ale i sankce a pokuty. Neméně důležitým údajem je doba, na kterou smlouvu uzavíráte a přítomnost obchodních podmínek.

Pozor dejte na dohody, ve kterých je odkazováno na obchodní podmínky, do nichž nemáte možnost ani nahlédnout. Mohou se v nich skrývat nejrůznější háčky a zdroje budoucích problémů.

Doba určitá, či neurčitá?

Pokud plánujete aktivně hledat zájemce nebo nabídnout byt známým, uzavřete exkluzivní smlouvu pouze na dobu určitou, např. čtyři týdny či dva měsíce. Můžete se dohodnout na automatickém prodloužení, i přesto ale budete moci smlouvu v určitém termínu zrušit bez penalizace a prodat byt svému zájemci. Seriózní realitní kancelář vám tuto možnost bez problémů umožní nebo dokonce sama navrhne.

Smlouva krok za krokem

Teorie bývá často šedivá, zatímco zelený strom praxe pomůže s pochopením problematiky. Pojďte se společně se mnou podívat na jednotlivé body smlouvy, kterou poskytujeme klientům v realitní kanceláři RE/MAX.

1. Prohlášení zájemce

Tato část zajišťuje, že obě strany získají písemné potvrzení o vlastnictví nemovitosti prodávajícím, o jedinečnosti smlouvy a eliminuje riziko špatně zadaných údajů. Nezapomeňte si vše pořádně pročíst a veškerá data ověřit.

2. Předmět smlouvy

Zde je nutné definovat, proč je smlouva uzavíraná a k čemu nás zavazuje. Stanovíme také pevnou kupní cenu. Díky tomu získáte jistotu, že neproděláte!

3. Práva a povinnosti smluvních stran

V třetí části najdete veškeré podmínky dohody. Zjistíte, co musíte zajistit a za jakých podmínek. Praktické je, že kopii smlouvy získáte i vy, můžete si proto svoje povinnosti kdykoli ověřit či připomenout. Hned v druhém bodě této části jsou přehledně uvedené naše povinnosti. Černé na bílém tak najdete, co vše pro prodej uděláme a jaké náležitosti za vás zvládneme zařídit.

4. Provize

Závazné a pevné prohlášení, jaká bude výše naší provize. Ve čtvrté části ošetřujeme i případy, kdy k nám kupující dovede svého zájemce. Můžete si tak kdykoli vypočítat, kolik bude činit naše odměna i o jakou částku ji lze snížit.

5. Smluvní pokuta

Nejde o nejpříjemnější část smlouvy, můžete být ale klidní – má pevnou výši i přesně definované podmínky, kdy je nutné ji zaplatit. Pokud se ve smlouvě nachází tento bod, nedočkáte se žádných kliček ani nepříjemných překvapení.

6. Další ujednání

Každá další domluva, která se nevešla do jiné kolonky, se objeví v této části. U nás jde typicky o potvrzení, zda máme zapůjčené klíče od jednotky či jaké kroky podnikneme po přijetí blokovacího depozita.

7. Závěrečná ustanovení

Na samotném konci dokumentu najdete formální náležitostí týkající se většinou smlouvy. Typicky jde o délku trvání smlouvy, poučení o možnosti odstoupení, odkazy na zákony a prohlášení o pravdivosti údajů.

Pokud je smlouva v pořádku, nezbývá než ji stvrdit svým vlastnoručním podpisem a těšit se na zprávu o úspěšně prodané nemovitosti. Ověřili jste si, že v tom není nic složitého? Tak neváhejte a usnadněte si život pomocí exkluzivní smlouvy se spolehlivou realitní kanceláří.