Není odhad jako odhad: 3 důvody, proč může mít jeden byt různé ceny

Víte, co mají společného koupě, prodej a dědění nemovitosti? Ve všech těchto situacích potřebujete znát její hodnotu. Vypracovaný odhad vás ale může (ne)mile překvapit. Zjistíte, že výsledná částka vůbec neodpovídá vaší představě nebo informacím, které jste načerpali na internetu. A tak si pro jistotu necháte byt nebo dům nacenit znovu, tentokrát od jiného specialisty. Ten vám ale přinese opět jiná čísla…

Nemusíte se znepokojovat. Tyto rozpory jsou úplně běžné, protože do stanovení ceny promlouvají nejrůznější faktory – od účelu až po stav realitního trhu nebo znalosti makléře. Abyste se v problematice zorientovali, připravila jsem pro vás článek, který vám mnohé objasní.

Kdy a proč můžete potřebovat odhad ceny

Jak už jsem „naťukla“ v úvodu, nacenění se pojí s nejrůznějšími fázemi vlastnictví nemovitosti. A také s řadou životních událostí, které na první pohled s realitami vůbec nesouvisí. V následujícím výčtu uvádím nejčastější účely, ke kterým se může potřeba odborně nacenit byt nebo dům vztahovat.

1. Prodej – klíčem k úspěšnému prodeji s co nejvýhodnějším výsledkem je dobře stanovená cena z profesionálního odhadu. Protože moc nízká částka vás zbytečně připraví až o stovky tisíc korun. A naopak přehnaná sníží zájem třeba i na nulu.
2. Koupě – když se chystáte pořídit nemovitost, budete se zajímat zejména o to, zda požadovaná suma odpovídá kvalitám a stavu budovy. Odpověď vám také nabídne odhad od experta. O hodnotu se bude případně zajímat i banka kvůli poskytnutí hypotéky.
3. Dědické řízení – kvalifikovaný odhad ceny nemovitosti patří mezi nezbytné podklady pro notáře, co bude vypořádávat dědictví. Může vás ale těšit, že už ho nemusíte zařizovat u soudního znalce, jako tomu bylo dříve. Náklady na vypracování dosahovaly tisícových částek, zatímco dnes za nacenění u realitního specialisty zaplatíte pár stovek.
4. Dělení majetku při rozvodu – rozdělení majetku musí proběhnout na základě jasně určených hodnot jednotlivých položek, tedy i nemovitých věcí. K tomuto účelu opět využijete odhad bytu.
5. Exekuce a podobné problémy – u majetkových záležitostí, do kterých zasahuje soud, je nutné doložit, jakou má co hodnotu. Typicky jde o exekuční příkazy.

Ve všech uvedených typech situací bude nemovitost „vystupovat“ pod jinou hodnotou. Kromě záměru mají na výši stanovené ceny vliv i např. čas nebo proměny u budovy i v lokalitě. Nemovitost, u které znalec v roce 2007 určil hodnotu 1,5 milionu korun, by v dnešní době ocenil třeba na trojnásobek. Protože prošla rekonstrukcí, v jejím okolí vyrostly obchodní domy a nové silnice a místo se v oblíbenosti vyšplhalo mezi ta „nej“ v celé oblasti.

Cenová typologie: tržní vs. kupní cena

Svět realit operuje hlavně se dvěma „cenovými termíny“. V čem se liší?

• Tržní cena – obecně představuje výsledek odhadu. Když si byt necháte nacenit odborníkem, obdržíte od něj vlastně tržní cenu. Určená částka vypovídá o tom, jakou má nemovitost hodnotu na trhu vzhledem ke svým vlastnostem.
• Kupní cena – jedná se o skutečnou částku, kterou najdete i v kupní smlouvě. Je výsledkem domluvy prodávajícího a kupujícího. Tyto dvě strany rozhodují o výši ceny, žádné tabulky, vzorce nebo názory profesionála.

Co z toho vyplývá? Že i když bude tržní cena 10 milionu, vy nakonec můžete prodat jen za polovinu. Záleží na tom, zda si umíte zamýšlenou částku „obhájit“ před kupcem. Ale to bych se už dostávala do trochu jiného tématu o prodejních schopnostech. Zkrátka – nezapomeňte na to, že rozdíl tržní a kupní ceny může a nemusí být velký. Zkušení a šikovní realitní makléři zpravidla dokážou obě varianty úplně vyrovnat.

Ještě bych měla zmínit i tzv. cenu administrativní. Stanovují ji předepsané tabulky ve vyhlášce Ministerstva financí. Slouží k tomu, aby se mohla udržet daňová spravedlnost. Dále se můžete setkat i s pojmem zadlužitelná cena, se kterou pracují finanční instituce při posuzování žádosti o hypoteční úvěr.

Odhad svépomocí, nebo od specialisty?

Možná teď přemýšlíte, jestli si tedy můžete odhadnout svou nemovitost sami. Ano, můžete se vydat i cestou „udělám si sám“. Jen vždy dobře zvažte, zda vám neodborné nacenění postačí. Třeba u notáře by to neprošlo, ten bude chtít razítko specialisty. Banka zase s největší pravděpodobností využije svého vlastního odhadce. Před plánovaným prodejem to je jen na vás, já vám ale ze svých zkušeností určitě doporučuji alespoň konzultaci s profíkem, jinak se zbytečně spálíte.